Depuis le 1er mars 2012, la “surface de plancher” définie à l’article L.112-1 du Code de l’urbanisme doit être utilisée en lieu et place de la surface de plancher hors oeuvre brute (Shob) et de la surface de plancher hors oeuvre nette (Shon), jugées complexes, peu représentatives de la surface des constructions et peu favorables à l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments. Pour rappel, elle s’entend “de la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, calculée à partir du nu intérieur des façades du bâtiment”. Cette nouvelle notion représente désormais l’unité de référence pour le calcul des droits à construire attachés à un terrain, la définition du champ d’application des autorisations d’urbanisme ainsi que pour la détermination des cas de dispense de recours à un architecte. Une surface de référence spécifique (dite “surface taxable” définie à l’article L.331-10) s’applique en matière de fiscalité de l’urbanisme. Elaborée sur les mêmes bases, la “surface de plancher” comporte toutefois uniquement quelques déductions supplémentaires.
Eléments constitutifs
Entrent en principe en ligne de compte, les surfaces de plancher “mesurées au-dessus des plinthes, de tous les niveaux : les rez-de-chaussée et tous les étages, tous les niveaux intermédiaires tels que les mezzanines, de même que les combles et sous-sol, aménageables ou non”, précise la circulaire. En revanche, sont à exclure les constructions ne formant pas de plancher tels que les pylônes, les bassins (notamment ceux des piscines), les canalisations et certains ouvrages de stockage. La circulaire précise par ailleurs la notion de “niveau clos et couvert”. Il s’agit des constructions ou éléments de constructions dotés de systèmes de fermeture (couverture de la toiture, menuiseries extérieures, grille, etc.). Sont par conséquent exclus, les toitures terrasses, balcons, loggias, terrasses ou encore coursives extérieures. La surface de plancher d’un niveau se calcule au nu intérieur des murs extérieurs de la construction. Ainsi, ne prend-t-elle pas en compte l’épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et ce quel que soit le matériau dont ils sont constitués, ainsi que l’épaisseur des matériaux isolants. Les façades d’une construction doivent quant à elles s’entendre par l’ensemble des murs ou parois de pourtour, pignons inclus, et y compris les murs mitoyens ou ceux donnant sur un patio intérieur non couvert.
Déductions
Par principe, la surface correspondant à l’ensemble des murs intérieurs (porteurs ou cloisons) ne doit pas être déduite. Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur viennent en revanche en déduction. La circulaire revient également en détail, croquis à l’appui, sur les conditions dans lesquelles peuvent être déduites les surfaces des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs, des aires de stationnement, des caves ou celliers des combles non aménageables et des locaux techniques. Le texte précise également les modalités de la déduction forfaitaire de 10% pour les immeubles collectifs (annexe 3).
Impacts
Afin de tenir compte de cette réforme, les documents d’urbanisme et les plans de prévention des risques peuvent être modifiés selon une procédure allégée. La modification simplifiée prévue “ne saurait être utilisée au-delà de l’objectif d’ajustement ainsi décrit”, insiste la circulaire. Depuis le 1er mars 2012, les dossiers de demande de permis (y compris les permis modificatifs) ou de déclaration préalable doivent exprimer les surfaces concernées en “surface de plancher”. Un régime dérogatoire est toutefois prévu pour les dossiers en cours d’instruction. La circulaire comporte en outre en annexe 4, un descriptif des modalités d’instruction à mettre en oeuvre dans les communes dotées d’un coefficient d’occupation des sols (COS) ayant instauré le contrôle des divisions foncières.
Par ailleurs, une nouvelle notion d’emprise au sol doit être prise en compte afin, d’une part, de traiter le cas des constructions non constitutives de surface de plancher et, d’autre part, pour déterminer le type d’autorisation nécessaire pour la réalisation de travaux. Lorsque les champs d’application du permis de construire et de la déclaration préalable sont fixés en fonction de la surface créée par le projet, il convient désormais de prendre en compte à la fois la surface de plancher et l’emprise au sol. A noter que, contrairement à la surface de plancher, l’emprise au sol comprend notamment l’épaisseur des murs extérieurs.