Depuis le 1er mars 2012, la surface de plancher, qui s’est substituée à la fois à la surface hors oeuvre nette (Shon) et à la surface hors oeuvre brute (Shob), est calculée à partir du nu intérieur des façades (sans l’épaisseur des murs) pour ne pas pénaliser les efforts d’isolation. De ce fait, la surface de plancher s’est également substituée à la Shon pour le calcul du seuil de recours obligatoire à un architecte. Cette modification a entraîné un accroissement du nombre de projets pour lesquels le recours à l’architecte est obligatoire, alors que la réforme avait été conçue comme devant rester neutre à cet égard. Pour corriger cet effet, la notion “d’emprise au sol constitutive de surface de plancher” a été introduite par le décret du 7 mai 2012. Ce texte qui fait référence aujourd’hui est toutefois “jugé peu satisfaisant de par sa complexité, et peu équitable par rapport à l’ancien seuil de 170 m2 de Shon”, note le rapport. Compte tenu de diverses plaintes contre ce décret, le ministère de l’Ecologie a en effet chargé le CGEDD de mesurer l’impact de ce dispositif sur les professionnels et les particuliers, et de proposer le cas échéant, des dispositifs “plus simples et plus équitables”.
Suppression de la notion d’emprise au sol
La première modification évidente consiste à supprimer la notion d’emprise au sol constitutive de surface de plancher, “inutilement compliquée, et qui ne répond pas pour autant à l’objectif d’un retour à l’équilibre antérieur “, relève la mission. Cette notion, qui demeure nécessaire pour vérifier le respect de certaines dispositions des plans locaux d’urbanisme (PLU), n’a en revanche pas à intervenir dans le calcul du seuil de recours à l’architecte, considère-t-elle.
L’hypothèse d’un retour à la Shon est toutefois écartée. De même, la mission n’a-t-elle pas retenu comme base la surface taxable “manifestement pas appropriée pour l’application des règlements d’urbanisme, ni pour le seuil de recours à l’architecte”. Finalement, le rapport considère “peu opportun de changer une fois de plus le mode de calcul de la surface”, et préfère “s’en tenir à la surface de plancher (SP) qui servira à la fois à la vérification du respect de certaines règles d’urbanisme, et au calcul du seuil de recours à l’architecte”. La surface de plancher d’une maison “est quasi systématiquement inférieure à sa Shon, du fait de l’épaisseur des murs”, souligne le rapport. Par ailleurs, la réglementation thermique 2012, dite “RT 2012”, “en poussant à l’augmentation de cette épaisseur, augmente d’autant l’écart entre SP et Shon pour une même maison”. “Le nouveau seuil ne peut donc résulter que d’un compromis”, estime le CGEDD. Pour rester dans les équilibres d’origine, et prendre en compte la RT 2012, il préconise de baisser le seuil à 150 m2 de plancher (160 m2 pour l’outremer).